Dr. Victor Wong 黃漢強博士《鏡･貸與借》

樓契作為物業交易和按揭申請的關鍵文件，對於業主而言至關重要。當按揭貸款還清後，業主需透過律師行贖回樓契並妥善保存。 樓契暫存服務多元化，包括 銀行存契服務，一般銀行的存契服務年費在3,000至4,000港元之間、銀行保險箱、自行保管及選擇小額加按，讓樓契繼續存放銀行，靈活運用資金於高息按揭戶口或投資。

根據地產代理監管局的《操守守則》，持牌的地產代理有責任告知準買家所購物業是否凶宅。建議準買家應該明確詢問物業是否涉及凶宅或非自然死亡和要求書面確認，注意在詢問時，直接明確詢問『物業是否涉及凶宅』，不應該使用模糊措辭，以免造成誤解。 買家可先透過凶宅網及查冊確認, 以免得不償失。

買樓是人生大事，尤其當遇上心儀單位時，不少買家都會希望盡快將單位鎖定。為表誠意，不少代理都會建議買家先開出一張細訂支票，並簽署臨時買賣合約。然而，開支票時，抬頭應該寫什麼？這往往令不少人感到困惑。

2024年施政新政策，對樓宇按揭的變更和影響! 刺激3,000萬港元的高端物業 在《2024施政報告》中，政府提出了新的按揭貸款政策，為所有類型的物業提供統一的按揭成數上限，不論物業是否自住、市場價值多少，是否首次置業者，一律統一為七成。同時，按揭者入息比率的上限也調整至五成。此項新政策的推出，表面上利好那些市場價值超過3,000萬港元的高端物業。此前，這類高價物業的按揭成數限制在六至七成，新措施放寬按揭條件，購房者能夠降低首付門檻，作為按揭擔保人亦可從中甩名，有望激發更大的購房需求。進一步刺激樓市活力。 撤銷樓宇擔保人 新的按揭貸款政策中，政府取消了一項長期以來影響高成數按揭申請者的壓力測試規定。今後按揭成數和供款與入息比率上限將不再受到這一額外限制，在此次《施政報告》中被徹底撤銷。 樓宇擔保人「甩名」風險 隨著最新政策放寬按揭成數，部分原本需要依賴擔保人才能成功申請按揭的按揭者，現在可能在無需提供擔保人下, 也能夠獲銀行的批准按揭申請。 新按揭貸款政策下，非首置買家在樓市“撤辣”後已經免除繳納第二套物業的額外印花稅，如果手上有在供款中的按

一般而言，買家在簽署臨時買賣合約後，會支付訂金予賣方律師樓。然而，在簽署正式買賣合約前，存在一段「成交空窗期」。在這段期間，賣家可能趁機將物業抵押給其他債權人，增加物業的債務負擔。如果賣家在收取訂金後破產，買家便難以追回訂金。

居屋入伙前，準業可以利用結餘轉戶整理現有債務，符合壓力測試的要求，善用分階段居屋業主貸款慳息置業，預留資金應付其他居屋費用的開支，申請分階段業主貸款亦可節省利息，為居屋入伙左後作萬全準備。 居屋計劃 2居屋計劃只需支付首期：白表10%及綠表5%，揀樓及簽定買賣合約。屋苑涵蓋多個地區，大部分以樓花形式推出市場。業主由簽訂買賣協議至樓宇落成相距超過1年。究竟講買居屋的準業主有甚麼需要注意？ 居屋擔保期 政府為所有新居屋以首次出售日計算擔保50年，擔保期內如業主斷供，政府會收回斷供單位及清還按揭金額給銀行，然後再重新發售。 負債影響壓力測試中入息比率的計算 居屋申請人向銀行申請按揭時，申請人的其他現有債務會一併計算入入息壓力審查，如申請人的現有每月還款加上未來的按揭每月還款，每月還款金額過高時，會有機會導致壓力測試失敗，如果現有的負債過高也可能導致信貸評級變差，以上種種估算均會影響銀行在審批按揭貸款時「扣分」的因素，或有機會影響按揭申請和置業計劃。 改善收入負債比例 增加居屋按揭貸款成功率 銀行慣常審批居屋按揭貸款，會比較私人物業申請按揭時採取比較寬鬆

踏入2023年，樓市驅疫重生，香港因與內地通關後樓宇交易迎來「小陽春」。有人擔心「蘇州過後無艇搭」，心急執平貨而匆忙入市，首置買家申請按揭前，供款與收入比率、認識多些壓力測試的計算方法，申請按揭便更容易通過！ 文章來源: 經濟日報 日期:2023年2月16日 「收入與供款比率」及「壓力測試計算」 「根據金管局指引，業主在申請按揭時，供款與入息比率（Debt-to-Servicing Ratio，簡稱DSR）不能超過50%」，很多準業主認為簡單地以總收入的50%當作通過壓力測試的每月供款標準；不過，銀行為確保即使利率進入上升周期，業主仍有足夠能力供款，銀行在批核按揭時，會以現行的按揭利率上加3%，然後再計算出每月的還款金額，再檢視申請人的每月還款能力是否仍然低於60%，這個試算動作一般被稱為「壓力測試」。 在申請按揭時，銀行對入息的要求和審查有個別的標準，更重要一點是準業主往往忽略了現有的負債，因為銀行計算申請人的還款能力時，亦會一併計算申請人的其他負債和每月的還款能力，來評估申請人的可償還貸款能力。因此，計算申請人的供款與收入比率時，亦會加上每

成功抽中居者有其屋計劃單位的業主，相信已經選購了心儀單位、和簽定了樓宇買賣合約及交付首期。究竟需要何時安排居屋按揭呢? 文章來源: 經濟日報 日期:2023年1月11日 居屋按揭程序前先知什麼是「入伙紙」、「預計關鍵日期」及「滿意紙」? 進行 居屋按揭程序前， 業主首先要認識什麼是「入伙紙」、「預計關鍵日期」、及「滿意紙」，因為相關日期是業主在準備居屋按揭及收樓的指標: 1) 「佔用許可證，簡稱入伙紙、Occupation Permit，OP」: 「入伙紙」由屋宇署發出，新盤項目興建時，須按照《建築物條例》擬備建築圖則，呈交屋宇署審批。新盤落成竣工後， 屋宇署 會會到新樓盤進行檢驗，驗證樓宇是否符合建築圖則施工，結構安全、入住標準、物業用途及每層單位數目等規定。當各項要求全部合格，樓宇便獲批「入伙紙」。 2) 「預計關鍵日期Estimate Material Date」: 根據一手住宅物業銷售監管局有資料列明發展商要求在樓書「發展項目的資料」中列出「預計關鍵日期」，若樓盤尚未落成，或已落成但尚待 地政總署 署長發出合格證明書或轉讓同意，售樓說

物業貸款利息及按揭成數 在利息方面，銀行按揭的利息一定會比一般的財務機構較為相宜，是不用懷疑的。 相對按揭成數，根據金融管理局的指引，銀行會以物業的價值及「供款與入息比率」上限作出按揭的金額，以自用住宅物業為例，「供款與入息比率」為基礎的新申請貸款者，其物業價值一千萬以下的物業成數上限為60%，貸款額不多於600萬; 一千萬以上的物業成數上限為50%。 另一個決定的因素就是物業的種類，非自用住宅物業或村屋、別墅，按揭成數以50%為上限。基本上它們的成數是會較低，甚至乎低過五成。 一般財務公司的物業貸款，業主可選擇申請按揭或業主貸款的服務，它不需遵從金融管理局的指引，以公司可承受的風險而釐定每一單物業按揭的成數多少，甚至乎有些 進取的財務公司 可批出高達9成的按揭成數。 壓力測試 壓力測試用意就是測試每月的還款能力，金融管理局要求所有銀行在批出一個按揭貸款前必須估算申請按揭業主的每月還款能力。 按揭壓力測試與供款及入息比率計算:〔(物業價值 X 按揭利率 / 還款期數) + 3%*加壓測試後貸款額+外債或信用卡每月最低還款額)〕= 延伸壓力測試金額