物業貸款利息及按揭成數
在利息方面，銀行按揭的利息一定會比一般的財務機構較為相宜，是不用懷疑的。
相對按揭成數，根據金融管理局的指引，銀行會以物業的價值及「供款與入息比率」上限作出按揭的金額，以自用住宅物業為例，「供款與入息比率」為基礎的新申請貸款者，其物業價值一千萬以下的物業成數上限為60%，貸款額不多於600萬; 一千萬以上的物業成數上限為50%。
另一個決定的因素就是物業的種類，非自用住宅物業或村屋、別墅，按揭成數以50%為上限。基本上它們的成數是會較低，甚至乎低過五成。
一般財務公司的物業貸款，業主可選擇申請按揭或業主貸款的服務，它不需遵從金融管理局的指引，以公司可承受的風險而釐定每一單物業按揭的成數多少，甚至乎有些進取的財務公司可批出高達9成的按揭成數。
壓力測試
壓力測試用意就是測試每月的還款能力，金融管理局要求所有銀行在批出一個按揭貸款前必須估算申請按揭業主的每月還款能力。
按揭壓力測試與供款及入息比率計算:〔(物業價值 X 按揭利率 / 還款期數) + 3%*加壓測試後貸款額+外債或信用卡每月最低還款額)〕= 延伸壓力測試金額〕除最高收入壓力比率50%
*3%不是一個標準，而是每一間銀行的風險準則而釐定
如何通過壓力測試?
辦法有: 一) 將按揭的金額減低，讓每月的還款額降低; 或 二)支付更多首期資金，讓按揭金額降低。
若申請人算漏借貸力或收入出現變數，例如放無薪假甚至失業，有機會無法通過壓力測試及供款與入息比率，導致銀行最終拒批按揭。業主有機會要負擔全額樓價，如果無法調動資金，分分鐘要「撻訂」收場！
業主貸款填補降低按揭成數後的資金短缺，避免物業「撻訂」收場！
當銀行承受業主按揭後，一般銀行會將按揭文件登記於田土廳，這紀錄是會跟著這個物業，無論買賣或者查冊都能了解相關物業的按揭情況，如承造銀行等。銀行並不容許業主再將這物業作為抵押去申請任何貸款，當發現業主將這物業作出一個借貸擔保時，銀行會即時call loan，要求業主即時清還所有按揭的金額，終止按揭，是避免業主過度借貸而保障銀行產生壞帳。
當頭按批出後，如果業主所需資金不是很龐大，不妨找一間財務公司申請業主貸款以彌補資金上的短缺。業主貸款是非抵押類私人貸款，因此貸款記錄不會登記於田土廳，避免頭按的銀行有所察覺而call loan。由於業主貸款不是抵押、不是按揭，貸款的金額與利息就不能以按揭相提并論，但可即時解決資金周轉的需要。
轉按
若業主需要數以百萬或以上的資金需要，可以將物業作第二次按揭，例如以前按揭是七成，供款若干年後，現在變成五成；加上物業升值幅度，業主極有很大的套現空間，就能再與別的金融機構申請第二次融資，即轉按。
轉按注意事項
當業主將原有的按揭銀行轉去另外一間銀行時，是需要重新做壓力測試及物業估值，兩個估值的相差就能悉放可動用的資金。一般銀行按揭利息水平都應該差不多，雖然能繼續享受低息貸款；但值得注意的是，原頭按會有兩至三年的罰息期或銀行提供利息回贈，以鎖定該按揭供款優惠；若罰息期未完結，或物業按揭以公司申請，在轉按個過程時中小企的公司透支額都會在結賬時一次過扣清，隨即令業主得不償失!
轉按壓力測試被拒可如何套現?
建議業主將整個頭按轉去財務公司，雖然利息略高，但承造的物業成數超過7成或以上，成數會比較有彈性。希望大家在轉按時不會出現意料之外的錯誤選擇吧。
小提示一：財務公司如何進行物業貸款的估價
小提示二：什麼是業主貸款?
小提示三：財務公司如何計算物業貸款成數上限?
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《關於作者》 黃漢強博士- 現任Tiptop鼎豐信貸有限公司行政總裁， 30年來歷任多間知名銀行和金融機構管理層職位，學貫中西包括美國檀香山大學金融管理學博士、英國李斯特城工商管理碩士、香港公開大學法律文憑、北京清華大學中國商貿法律證書、證券及投資學會資深會員、香港理工大學企業發展院總裁協會院士，公職包括香港持牌放債人公會創會委員、香港亞洲青年協會名譽會長、亞太區2020年金融企業家。
撰文: Tiptop鼎豐信貸行政總裁黃漢強博士
欄名: 鏡･貸與借#借錢