Dr. Victor Wong 黃漢強博士《鏡･貸與借》

香港人越來越重視家居環境，新居入伙、美化家居，舊了想重新裝修也很普遍。而市場上的裝修貸款屬非抵押的私人貸款，裝修貸款適合那類樓宇業主申請? 申請裝修貸款應如何選擇?

居屋入伙前，準業可以利用結餘轉戶整理現有債務，符合壓力測試的要求，善用分階段居屋業主貸款慳息置業，預留資金應付其他居屋費用的開支，申請分階段業主貸款亦可節省利息，為居屋入伙左後作萬全準備。 居屋計劃 2居屋計劃只需支付首期：白表10%及綠表5%，揀樓及簽定買賣合約。屋苑涵蓋多個地區，大部分以樓花形式推出市場。業主由簽訂買賣協議至樓宇落成相距超過1年。究竟講買居屋的準業主有甚麼需要注意？ 居屋擔保期 政府為所有新居屋以首次出售日計算擔保50年，擔保期內如業主斷供，政府會收回斷供單位及清還按揭金額給銀行，然後再重新發售。 負債影響壓力測試中入息比率的計算 居屋申請人向銀行申請按揭時，申請人的其他現有債務會一併計算入入息壓力審查，如申請人的現有每月還款加上未來的按揭每月還款，每月還款金額過高時，會有機會導致壓力測試失敗，如果現有的負債過高也可能導致信貸評級變差，以上種種估算均會影響銀行在審批按揭貸款時「扣分」的因素，或有機會影響按揭申請和置業計劃。 改善收入負債比例 增加居屋按揭貸款成功率 銀行慣常審批居屋按揭貸款，會比較私人物業申請按揭時採取比較寬鬆

踏入2023年，樓市驅疫重生，香港因與內地通關後樓宇交易迎來「小陽春」。有人擔心「蘇州過後無艇搭」，心急執平貨而匆忙入市，首置買家申請按揭前，供款與收入比率、認識多些壓力測試的計算方法，申請按揭便更容易通過！ 文章來源: 經濟日報 日期:2023年2月16日 「收入與供款比率」及「壓力測試計算」 「根據金管局指引，業主在申請按揭時，供款與入息比率（Debt-to-Servicing Ratio，簡稱DSR）不能超過50%」，很多準業主認為簡單地以總收入的50%當作通過壓力測試的每月供款標準；不過，銀行為確保即使利率進入上升周期，業主仍有足夠能力供款，銀行在批核按揭時，會以現行的按揭利率上加3%，然後再計算出每月的還款金額，再檢視申請人的每月還款能力是否仍然低於60%，這個試算動作一般被稱為「壓力測試」。 在申請按揭時，銀行對入息的要求和審查有個別的標準，更重要一點是準業主往往忽略了現有的負債，因為銀行計算申請人的還款能力時，亦會一併計算申請人的其他負債和每月的還款能力，來評估申請人的可償還貸款能力。因此，計算申請人的供款與收入比率時，亦會加上每

成功抽中居者有其屋計劃單位的業主，相信已經選購了心儀單位、和簽定了樓宇買賣合約及交付首期。究竟需要何時安排居屋按揭呢? 文章來源: 經濟日報 日期:2023年1月11日 居屋按揭程序前先知什麼是「入伙紙」、「預計關鍵日期」及「滿意紙」? 進行 居屋按揭程序前， 業主首先要認識什麼是「入伙紙」、「預計關鍵日期」、及「滿意紙」，因為相關日期是業主在準備居屋按揭及收樓的指標: 1) 「佔用許可證，簡稱入伙紙、Occupation Permit，OP」: 「入伙紙」由屋宇署發出，新盤項目興建時，須按照《建築物條例》擬備建築圖則，呈交屋宇署審批。新盤落成竣工後， 屋宇署 會會到新樓盤進行檢驗，驗證樓宇是否符合建築圖則施工，結構安全、入住標準、物業用途及每層單位數目等規定。當各項要求全部合格，樓宇便獲批「入伙紙」。 2) 「預計關鍵日期Estimate Material Date」: 根據一手住宅物業銷售監管局有資料列明發展商要求在樓書「發展項目的資料」中列出「預計關鍵日期」，若樓盤尚未落成，或已落成但尚待 地政總署 署長發出合格證明書或轉讓同意，售樓說

物業貸款利息及按揭成數 在利息方面，銀行按揭的利息一定會比一般的財務機構較為相宜，是不用懷疑的。 相對按揭成數，根據金融管理局的指引，銀行會以物業的價值及「供款與入息比率」上限作出按揭的金額，以自用住宅物業為例，「供款與入息比率」為基礎的新申請貸款者，其物業價值一千萬以下的物業成數上限為60%，貸款額不多於600萬; 一千萬以上的物業成數上限為50%。 另一個決定的因素就是物業的種類，非自用住宅物業或村屋、別墅，按揭成數以50%為上限。基本上它們的成數是會較低，甚至乎低過五成。 一般財務公司的物業貸款，業主可選擇申請按揭或業主貸款的服務，它不需遵從金融管理局的指引，以公司可承受的風險而釐定每一單物業按揭的成數多少，甚至乎有些 進取的財務公司 可批出高達9成的按揭成數。 壓力測試 壓力測試用意就是測試每月的還款能力，金融管理局要求所有銀行在批出一個按揭貸款前必須估算申請按揭業主的每月還款能力。 按揭壓力測試與供款及入息比率計算:〔(物業價值 X 按揭利率 / 還款期數) + 3%*加壓測試後貸款額+外債或信用卡每月最低還款額)〕= 延伸壓力測試金額

文章來源: 經濟日報 日期:2022年6月29日 #業主貸款 #業主私人貸款 #無抵押貸款 #套現資金 #資金周轉 業主貸款與按揭的分別？無抵押貸款有什麼優點？ 物業類貸款顧名思義是以物業的價值向金融機構貸款。物業類貸款可以再細分為抵押類的按揭貸款和無抵押類的物業貸款。抵押貸款統稱按揭貸款，例如頭按(一按)丶二按或加按等抵押貸款。無抵押類的物業貸款普遍稱呼為 『業主貸款』 亦稱『業主私人貸款』。『業主貸款』的優點是不需以物業作為抵押物、所以不需要交出樓契或到田土廳進行登記。當然，『業主貸款』或多或少不能取代按揭貸款。特別是在新購物業時的一按物業貸款。但可以利用『業主貸款』來彌補抵押貸款的不足。物業市場在金融管理局的監管和現行的銀行守則對按揭貸款的既定政策下，整體上對一按丶二按或加按等按揭貸款有一個比較嚴謹的風控措施，兩種貸款產品在比較下，『業主貸款』會有一個更為彈性和更貼切地符合業主的個別要求。所以在選擇按揭貸款或『業主貸款』的時候，應該仔細地考慮下列因素，例如能否通過壓力測試丶總貸款成數丶還款期丶利率等籍以選擇最適合自己的貸款方案。充分體現和善

香港經濟在疫情蹂躪下已經受到重創，無辜的受害者由基層打工仔颳至中產階層、甚至中小企營運者面臨失業或倒閉。財困下要如何解決 信用卡貸款 、避免物業按揭或 私人貸款 等債務違約呢? 當債務人『結餘轉戶重組整合失敗』，如何與債權人進行債務協商? 【申請破產或債務重組是否唯一債務舒緩的選擇?】 當應付不到目前的債務，債務人申請『破產』或『債務重組』確實是其中一個能債務舒緩方法。破產要還錢嗎? 破產程序是首先向 破產管理署 申請一個破產令，破產後收入與支出都會被監管四年，破產管理處會因應你的收入，扣除你的基本生活開支，即最少的生活開支，淨餘款項將按比例分給所有債權人。四年後，債務人可向破產管理處申請解除破產令; 在沒有債權人反對下，破產令解除後就回復自由身。 至於『IVA 債務重組』，債務人需進行債務協商，因應個人財務狀況與個別銀行和債權人商量，自願清還其所有債務，然後每月還款給這個債權召集人。 【破產壞處及債務重組後果】 『破產』或『債務重組』後果要將其不良記錄都會儲存於中央資料庫，跟隨一生，永遠不會磨滅的。日後，當債務人的財務狀況轉好想改善生活，例如

《鏡･貸與借》是什麼? 鏡﹑放大鏡﹑近視鏡，鏡的目的是幫我們看事物真一點；由2020年亞太傑出企業獎之金融卓越領袖年獎得獎者黃漢強博士主持的，內容涉足貸款前需知、信貸報告、 私人貸款 的選擇、 循環貸款 需知、 業主貸款 的選擇、貸款利息及還款期等等資訊，希望幫助大家看清楚貸款和借款所遇到的日常問題。 《關於作者》 黃漢強博士，榮獲第十七屆世界傑出華人獎，30年來歷任多間知名銀行和金融機構管理層職位，學貫中西包括美國檀香山大學金融管理學博士、英國李斯特城工商管理碩士、香港公開大學法律文憑、北京清華大學中國商貿法律證書、證券及投資學會資深會員、香港理工大學企業發展院總裁協會院士，公職包括香港持牌放債人公會創會委員、香港亞洲青年協會名譽會長、亞太區2020年金融企業家 。