成功抽中居者有其屋計劃單位2022的業主相信已經選購了心儀單位、和簽定了樓宇買賣合約及交付首期。除東涌裕雅苑為現樓發售外，其他屋苑仍在建築期中並預計於2023至2025年落成。究竟需要何時安排置業按揭呢? 文章來源: 經濟日報 日期:2023年1月11日
居屋按揭程序前先知什麼是「入伙紙」、「預計關鍵日期」及「滿意紙」?
進行居屋按揭程序前，業主首先要認識什麼是「入伙紙」、「預計關鍵日期」、及「滿意紙」，因為相關日期是業主在準備居屋按揭及收樓的指標:
1) 「佔用許可證，簡稱入伙紙、Occupation Permit，OP」: 「入伙紙」由屋宇署發出，新盤項目興建時，須按照《建築物條例》擬備建築圖則，呈交屋宇署審批。新盤落成竣工後，屋宇署會會到新樓盤進行檢驗，驗證樓宇是否符合建築圖則施工，結構安全、入住標準、物業用途及每層單位數目等規定。當各項要求全部合格，樓宇便獲批「入伙紙」。
2) 「預計關鍵日期Estimate Material Date」: 根據一手住宅物業銷售監管局有資料列明發展商要求在樓書「發展項目的資料」中列出「預計關鍵日期」，若樓盤尚未落成，或已落成但尚待地政總署署長發出合格證明書或轉讓同意，售樓說明書內的「發展項目的資料」便會列出「預計關鍵日期」。但「預計關鍵日期」不等於「入伙日期」，因為預計關鍵日期可能會由於認可人士因工人罷工或封閉工地、暴動或內亂、不可抗力或天災等原因而批准發展商將原定的預計關鍵日期延後。買家不應把預計關鍵日期視為收樓日期。
3) 「合約完成證明書，簡稱滿意紙Certificate of Compliance」: 「滿意紙」由地政總署發出，發展商須在「最終預計關鍵日期」兩周內向地政總署申請滿意紙，取得滿意紙後，須於1 個月內通知買家正式交樓。發展商需要取得入伙紙和滿意紙兩項文件，才能正式交樓和通知業主入伙。因為滿意紙的時限較短，發展商一般都會先取入伙紙，再取滿意紙。
居屋2022預計關鍵日期及居屋按揭申請時間表如下:
屋苑 | 預計關鍵日期 | 佔用許可證 |
東涌裕雅苑 | 不適用 | 2022年10月27日 |
沙田愉德苑 | 2023年6月30日 | 未有 |
北角驥華苑 | 2024年9月30日 | 未有 |
將軍澳昭明苑 | 2024年11月30日 | 未有 |
土瓜灣冠山苑 | 2024年12月31日 | 未有 |
觀塘安秀苑 | 2025年2月28日 | 未有 |
啟德啟欣苑 | 2025年3月31日 | 未有 |
假若啟德啟欣苑的預計關鍵日期 2025 年 3 月 31 日，最早可申請按揭日期為 2024 年4 月 1 日，最遲申請按揭貸款日期為 2025 年 1 月 31 日。
信貸評級差也可借盡綠表白表居屋按揭最高成數上限?
任何貸款申請，金融機構都會檢視申請人的信貸報告，以考慮其負債比率從而計算還款能力。但由於政府已提供居屋按揭擔保。因此，居屋業主無論申請按揭信貸評級(TU)較差或退休長者等，只要能證明樓宇供款額不多於家庭總收入的 50%，金融機構都會考慮承造按揭最高成數上限白表 (90%)及綠表 (95%)。
為何結餘轉戶可改善信貸評級?
政府作為擔保人，不良信貸評級又有什麼影響呢? 金融機構檢視申請人的居屋按揭信貸評級後，信貸評級會成為『按揭利率的指標』的其中一個考慮因素，信貸評級差的申請人將會被收取較高的按揭利率。建議業主儘快申請『業主貸款』或『結餘轉戶』貸款集中處理負債，因為債務集中整合後不但可以節省利息開支，亦不需再以 min pay 還款，可以避免逾期還款等情況，有效解決捱貴息及優化個人 TU 評級。首先了解自己的信貸狀況、定時監察、管理自己的信貸，向貸款機構證明自己擁有良好的信譽，才可以爭取到較佳的利率。除了清楚自己的評分外，你亦需確保信貸報告中的資料正確無誤，以免某些不正確的資料影響你的評分紀錄。
最新居屋按揭利率『P 按』與 『H』的分別?
由 2022 年 11 月開始，居屋 2022 按揭可以選擇最優惠的利率『P 按』及 HIBOR 香港銀行同業拆息『H』按。截止 2022 年 12 月 23 日，最新的最優惠利率是 5.625% (細 P)。P 按目前最佳利率為 P-2.5% (年利率為 3.125%)。『H』按最佳利率為一個月HIBOR+1.3%, 封頂位 Cap = P-2.5%。最新的（12 月 23 日）的 1 個月同業拆息是4.47%，如使用『H』按年利率為 5.77%。由於現時 HIBOR 處於高位，『H』按已經供緊封頂位。所以行使封顶利率 P-2.5%，(年利率為 3.125%)。長遠來說，使用『H』按較『P 按』支付較小的總利息成本。但在特殊時刻，在選擇使用『P 按』或『H』按需先考慮加息周期仍會持續多長時間才會結束。
2022 年由於受美國貨幣政策方面，美聯儲已經連續 7 次加息，加息幅度高達 425 個基點。接下來的幾次議息會議還將繼續加息，目前預期美國聯邦利率將達到 5.5%左右。 相對按揭利率*而言，若以香港的預期的按揭終端利率 6%為計算，『P 按』年利率為8.5% ，但樓宇按揭是一項長期貸款，若加息後出現供款負擔困難從而要求套現額外資金，對擔保人房署來說風險增加，故房署一般不會批准加按或轉按，只會考慮特殊情況而作出特別批准，考慮特別因素只有以下幾種： - 籌措醫藥費；
- 家庭成員教育費；
- 殮葬費；
- 業主因離婚 / 分居而需向配偶付還樓價或支付贍養費；
- 業主因生意出現財政困難
按揭現金回贈
現金回贈方面，據金管局指引，如按揭現金回贈超過 1％，不論回贈源自銀行或中介，客人須向銀行申報，銀行亦會把現金回贈扣減貸款額。無論業主選擇提早『上會』以求安心或在最後期限前『上會』，建議必須計算加息造成的風險。
*按揭利率只供參考，請諮詢指定承造按揭的金融機構。
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《關於作者》 黃漢強博士，榮獲第十七屆世界傑出華人獎，現任 Tiptop 鼎豐信貸有限公司行政總裁，30 年來歷任多間知名銀行和金融機構管理層職位，學貫中西包括美國檀香山大學金融管理學博士、英國李斯特城工商管理碩士、香港公開大學法律文憑、北京清華大學中國商貿法律證書、證券及投資學會資深會員、香港理工大學企業發展院總裁協會院士，公職包括香港持牌放債人公會創會委員、香港亞洲青年協會名譽會長、亞太區 2020 年金融企業家。 撰文 : 黃漢強博士 Tiptop 鼎豐信貸行政總裁