Dr. Victor Wong 黃漢強博士《鏡･貸與借》

自2021年起多個大型公屋屋苑相繼落成。重建中的白田邨、新興建的海達邨、粉嶺皇后山邨、屯門和田邨、菁田邨及2022年底落成的第二期大埔富蝶邨等，共提供2萬多個單位，『公屋貸款』有效幫助部分基層人士入伙時裝修資金不足的煩惱。 什麼是『公屋貸款』? 一般『 公屋戶主貸款 』批核較一般 私人貸款 更為簡單和靈活。一些較有規模和值得信任的財務公司知道一般公屋戶主如司機、保安、收銀、裝修工人、技工、地盤工人或自僱人士不一定可以提供收入証明，所以『公屋戶主貸款』便應運而生，主要針對為新落成的準公屋戶主提供3-5萬元的預批金額，協助他們準備新居入伙的特別開支，美化家居後遷入一個舒適和理想的居住環境。 『公屋貸款』申請文件及批核要求 只要證明是公屋戶主和出示1) 公屋戶主的預派信及現時住址證明、2)香港身份証、連同其他收入輔助證明即可申請。由於財務公司以自有資金提供貸款服務，彈性和批核寬鬆度比銀行更靈活，由文件整備至轉數快(FPS)放款，最快能夠於1日內將資金轉帳至客人指定銀行戶口，滿足公屋戶主們快速解決長期或短期的資金需要。 『公屋業主貸款』 至於 『租

物業貸款利息及按揭成數 在利息方面，銀行按揭的利息一定會比一般的財務機構較為相宜，是不用懷疑的。 相對按揭成數，根據金融管理局的指引，銀行會以物業的價值及「供款與入息比率」上限作出按揭的金額，以自用住宅物業為例，「供款與入息比率」為基礎的新申請貸款者，其物業價值一千萬以下的物業成數上限為60%，貸款額不多於600萬; 一千萬以上的物業成數上限為50%。 另一個決定的因素就是物業的種類，非自用住宅物業或村屋、別墅，按揭成數以50%為上限。基本上它們的成數是會較低，甚至乎低過五成。 一般財務公司的物業貸款，業主可選擇申請按揭或業主貸款的服務，它不需遵從金融管理局的指引，以公司可承受的風險而釐定每一單物業按揭的成數多少，甚至乎有些 進取的財務公司 可批出高達9成的按揭成數。 壓力測試 壓力測試用意就是測試每月的還款能力，金融管理局要求所有銀行在批出一個按揭貸款前必須估算申請按揭業主的每月還款能力。 按揭壓力測試與供款及入息比率計算:〔(物業價值 X 按揭利率 / 還款期數) + 3%*加壓測試後貸款額+外債或信用卡每月最低還款額)〕= 延伸壓力測試金額

文章來源: 經濟日報 日期:2022年6月29日 #業主貸款 #業主私人貸款 #無抵押貸款 #套現資金 #資金周轉 業主貸款與按揭的分別？無抵押貸款有什麼優點？ 物業類貸款顧名思義是以物業的價值向金融機構貸款。物業類貸款可以再細分為抵押類的按揭貸款和無抵押類的物業貸款。抵押貸款統稱按揭貸款，例如頭按(一按)丶二按或加按等抵押貸款。無抵押類的物業貸款普遍稱呼為 『業主貸款』 亦稱『業主私人貸款』。『業主貸款』的優點是不需以物業作為抵押物、所以不需要交出樓契或到田土廳進行登記。當然，『業主貸款』或多或少不能取代按揭貸款。特別是在新購物業時的一按物業貸款。但可以利用『業主貸款』來彌補抵押貸款的不足。物業市場在金融管理局的監管和現行的銀行守則對按揭貸款的既定政策下，整體上對一按丶二按或加按等按揭貸款有一個比較嚴謹的風控措施，兩種貸款產品在比較下，『業主貸款』會有一個更為彈性和更貼切地符合業主的個別要求。所以在選擇按揭貸款或『業主貸款』的時候，應該仔細地考慮下列因素，例如能否通過壓力測試丶總貸款成數丶還款期丶利率等籍以選擇最適合自己的貸款方案。充分體現和善

信貸評級不太好，又不想找二線財務公司? 建議申請者找可靠而信譽良好的財務公司貸款，因為這些財務公司接到申請時，除信貸評級外，更重要是會評估申請者的入息水平及和每月的還款能力，從而為申請者商討出一個貸款金額的建議、收取利息的水平、負擔到的每月的還款金額以及制定一個還款的期數。 不要因為個人的信貸評級不良而卻步，有資金困難是應該找一間信譽可靠的財務公司商量及研究後找出一個可行的貸款方案。

借貸人還款後，其已還款的金額會成為信用額度並回復於戶口內備用，日後有財務需要時便可隨時再提取。因此，信用額會不停循環可提用，亦是大家簡稱的【循環貸款】。 每月可償還財務公司或金融機構設定的每月最基本還款金額，即最低還款額，一般是提取貸款金額的3%至5%。

香港經濟在疫情蹂躪下已經受到重創，無辜的受害者由基層打工仔颳至中產階層、甚至中小企營運者面臨失業或倒閉。財困下要如何解決 信用卡貸款 、避免物業按揭或 私人貸款 等債務違約呢? 當債務人『結餘轉戶重組整合失敗』，如何與債權人進行債務協商? 【申請破產或債務重組是否唯一債務舒緩的選擇?】 當應付不到目前的債務，債務人申請『破產』或『債務重組』確實是其中一個能債務舒緩方法。破產要還錢嗎? 破產程序是首先向 破產管理署 申請一個破產令，破產後收入與支出都會被監管四年，破產管理處會因應你的收入，扣除你的基本生活開支，即最少的生活開支，淨餘款項將按比例分給所有債權人。四年後，債務人可向破產管理處申請解除破產令; 在沒有債權人反對下，破產令解除後就回復自由身。 至於『IVA 債務重組』，債務人需進行債務協商，因應個人財務狀況與個別銀行和債權人商量，自願清還其所有債務，然後每月還款給這個債權召集人。 【破產壞處及債務重組後果】 『破產』或『債務重組』後果要將其不良記錄都會儲存於中央資料庫，跟隨一生，永遠不會磨滅的。日後，當債務人的財務狀況轉好想改善生活，例如

什麼是實際年利率 (APR)? 根據放債人條例清楚列明，任何貸款只能收取貸款利息作盈利。顧名思義，年利率是以年作單位，根據法例規定所有收取的任何利息之每分、每毫都應該計算於年利率內，所以不管月平息、預付利息及逾期利息，所有種類不同利息其實都歸納於年利率。

當要短期周轉貸款時，究竟選擇日息的財務公司借錢, 或以月息計算的銀行借貸更抵呢? 因為向銀行借款兩天亦有權收取一個月的利息!

《鏡･貸與借》是什麼? 鏡﹑放大鏡﹑近視鏡，鏡的目的是幫我們看事物真一點；由2020年亞太傑出企業獎之金融卓越領袖年獎得獎者黃漢強博士主持的，內容涉足貸款前需知、信貸報告、 私人貸款 的選擇、 循環貸款 需知、 業主貸款 的選擇、貸款利息及還款期等等資訊，希望幫助大家看清楚貸款和借款所遇到的日常問題。 《關於作者》 黃漢強博士，榮獲第十七屆世界傑出華人獎，30年來歷任多間知名銀行和金融機構管理層職位，學貫中西包括美國檀香山大學金融管理學博士、英國李斯特城工商管理碩士、香港公開大學法律文憑、北京清華大學中國商貿法律證書、證券及投資學會資深會員、香港理工大學企業發展院總裁協會院士，公職包括香港持牌放債人公會創會委員、香港亞洲青年協會名譽會長、亞太區2020年金融企業家 。