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卡數及欠債會令壓力測試失敗 學識壓測計算更易通過按揭申請

已更新:2023年3月13日

踏入2023年,樓市驅疫重生,香港因與內地通關後樓宇交易迎來「小陽春」。有人擔心「蘇州過後無艇搭」,心急執平貨而匆忙入市,首置買家申請按揭前,供款與收入比率、認識多些壓力測試的計算方法,申請按揭便更容易通過! 文章來源: 經濟日報 日期:2023年2月16日

「收入與供款比率」及「壓力測試計算」 「根據金管局指引,業主在申請按揭時,供款與入息比率(Debt-to-Servicing Ratio,簡稱DSR)不能超過50%」,很多準業主認為簡單地以總收入的50%當作通過壓力測試的每月供款標準;不過,銀行為確保即使利率進入上升周期,業主仍有足夠能力供款,銀行在批核按揭時,會以現行的按揭利率上加3%,然後再計算出每月的還款金額,再檢視申請人的每月還款能力是否仍然低於60%,這個試算動作一般被稱為「壓力測試」。

在申請按揭時,銀行對入息的要求和審查有個別的標準,更重要一點是準業主往往忽略了現有的負債,因為銀行計算申請人的還款能力時,亦會一併計算申請人的其他負債和每月的還款能力,來評估申請人的可償還貸款能力。因此,計算申請人的供款與收入比率時,亦會加上每月的所有債務負擔。 壓力測試計算例子(只供參考)

假若按揭貸款港幣600萬,以P-2.5實際按揭利率和按揭30年,按揭申請時的「供款與收入比率」及「壓力測試」計算就如下:

每月供款

實際按揭利率2.5%

港幣$21,337

壓力測試利率

5.5% (P-2.5 + 3%)

​加壓後測試每月供款

港幣$30,661

每月外債還款額*

港幣$5,000

每月信用卡最低還款額*

港幣$5,000

延伸壓力測試後每月供款

港幣$40,661

​供款與收入比率(DSR): 50%

供款與收入要求每月最低收入

港幣$81,322

*視乎申請人債務狀況而加減

「結餘轉戶」節省利息,助你更容易通過按揭壓力測試

「延伸壓力測試」主要會影響「加壓測試後每月供款」,另外需要加入其他外債如個人貸款及信用卡的最低還款額,最後若業主因為太多卡數或其他負債,便會有機會超出「DSR」的可接受上限,而導致「壓力測試」失敗。 還Min pay或逾期供款紀錄,都是一般準業主的普遍疏忽,除了需要負擔額外的逾期費用或罰款外,不經意地令負債愈滾愈大;「結餘轉戶」是貸款產品中,可以解決這問題的理財服務,產品特性是可以協助申請人集中債務,然後安排每月用一個固定的還款金額有計劃地去清還所有貸款,不用每一個月向多間金融機構,在不同的日子繳交不同的還款金額,除了有計劃地慢慢清還債務外,貸款利息更可以節省高達80%,申請物業按揭時「供款與收入比率」便可以控制在可接受的要求內。

按揭保險成為首置業主的壓力測試護身符

如果準業主因為超出DSR的上限,而未能通過壓力測試,另一個解決方法是利用按揭保險(簡稱按保)來申請按揭,按保一般需付額外10%的按揭保險費用,利用按保申請按揭貸款,批核成數會較一般按揭為高,但是個別銀行會按個別申請下調按揭成數,例如物業按揭標準可達9成,但個別銀行會調低按揭成數到8成半。

利用「業主貸款」彌補按揭差額的資金缺口

當需要資金周轉時,市場上物業貸款的無抵押貸款名為「業主貸款」可以為準業主提供額外資金來彌補按揭成數不足的缺口,「業主貸款」並非抵押按揭,不會在土地註冊處登記,真正做到無痕跡地以物業價值套現到資金,不影響銀行低息按揭貸款,亦不怕被銀行Call Loan。


進行貸款前,我們應先要知道貸款的利弊,建議與一間誠實及值得信任的財務公司申請,才可以真正幫助你解決你的財務需要。歡迎觀看《鏡.貸與借》了解更多貸款資訊!

 

《關於作者》 黃漢強博士,第十七屆世界傑出華人,現任 Tiptop 鼎豐信貸有限公司行政總裁,30 年來歷任多間知名銀行和金融機構管理層職位,學貫中西包括美國檀香山大學金融管理學博士、英國李斯特城工商管理碩士、香港公開大學法律文憑、北京清華大學中國商貿法律證書、證券及投資學會資深會員、香港理工大學企業發展院總裁協會院士,公職包括香港持牌放債人公會創會委員、香港亞洲青年協會名譽會長、亞太區 2020 年金融企業家。


撰文 : 黃漢強博士 Tiptop 鼎豐信貸行政總裁

欄名 : 鏡・貸與借



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